Sobre la Ley de Intereses Preferenciales y la propuesta de modificación

Un equipo de especialistas, conformado por representantes de la consultora Indesa, el Banco General y la Cámara Panameña de la Construcción (Capac), promovió en 1985 un proyecto de ley para estimular el mercado inmobiliario, principalmente el de vivienda nueva, mediante el otorgamiento de préstamos hipotecarios con intereses preferenciales, en beneficio de los compradores que, acogiéndose a ese régimen, optaban por adquirir una vivienda propia.

La ley surgió como una vía para facilitar la compra de viviendas, ofreciendo a los interesados una tasa de interés menor en comparación con las que ofrece el mercado hipotecario para viviendas cuyo precio o valor de venta está entre $40 000 y $180 000.

Existen cinco importantes consideraciones sobre los beneficios de la Ley de Intereses Preferenciales. Esa ley es un apoyo o subsidio que ofrece el Gobierno nacional a los compradores de viviendas nuevas, para reducir la tasa de interés que tendrá su hipoteca. El régimen de interés preferencial facilita la compra de vivienda, ayudando al comprador a absorber cierta cantidad de la tasa de interés que tendrá en el ciclo de vida su obligación hipotecaria:

-. Tasas y letras mensuales reducidas.

-. Solo se aplica a residencias nuevas.

-. No aplica a remodelaciones.

-. Posibilita acceder a un mejor crédito y adquirir una mejor vivienda.

-. Cumplimiento de los requisitos financieros.

Como en toda operación de préstamos, el banco exige el cumplimiento de determinados requisitos para acceder al crédito y en el caso de la Ley de Intereses Preferenciales, el plazo de la hipoteca no puede exceder de 15 años.

En su concepción original, se trató de un elemento de justicia fiscal, ya que quienes poseían un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, contaban con el beneficio de considerar en su declaración de renta el importe correspondiente a los intereses pactados en el préstamo hipotecario, beneficio fiscal que no alcanza a los asalariados, cuyas deducciones se realizan directamente de su salario conforme a lo establecido por la ley.

Por otra parte, en materia de estímulos al mercado la ley, como en efecto ha sucedido por casi 40 años, beneficia a las personas o familias de medianos y bajos ingresos, ya que el régimen de intereses preferenciales define la tasa aplicable en cada caso al valor o precio de venta de la vivienda.

En términos económicos esta Ley, si bien estimula el mercado hipotecario, no ofrece beneficios directos a empresarios, promotores o constructores, sino que está dirigida a ayudar a miles de panameños que, mediante la aplicación del régimen de intereses preferenciales, alcanzan la capacidad económica para comprar una vivienda o adquirir una de mayor tamaño o calidad.

A través de esta fórmula, cientos de miles de panameños han logrado adquirir una vivienda propia, mediante préstamos hipotecarios con mensualidades muy razonables y accesibles a una familia de ingresos medios y bajos.

Pero más allá de esas consideraciones, el éxito de la Ley de Intereses Preferenciales obedece a una serie de efectos conexos que, en su conjunto, justifican el sacrificio fiscal del Estado, en el otorgamiento de créditos fiscales producto de los intereses preferenciales. Esos beneficios colectivos son, entre otros:

1-. Acceso a la compra de una vivienda mediante financiamiento hipotecario, a personas de medianos y bajos recursos, que, en el caso de no existir esta ley, se verían imposibilitados de obtener una hipoteca que se ajuste a su ingreso familiar.

2-. La Ley de Intereses Preferenciales, además de estimular el mercado de compradores, genera mayor actividad de construcción, creando oportunidades de trabajo a muchas firmas constructoras, desarrollistas y a empresas conexas a la industria dedicadas a la fabricación y producción de bienes y servicios para la construcción.

3-. Al estimular el desarrollo de la industria, la Ley de Intereses Preferenciales crea miles de oportunidades de empleo a trabajadores contratados para la ejecución de esas obras.

4-. Ese régimen favorece los ingresos al Estado, más allá del sacrificio fiscal inicial, incrementando los renglones de impuesto sobre la renta, ITBMS, Tributos Municipales, pagos al Benemérito Cuerpo de Bomberos de Panamá y a otras instituciones públicas, que participan en el proceso de autorización de obras de construcción, su ejecución y ocupación.

5-. El período de vigencia de la ley aplicado a cada comprador crea un ciclo mediante el cual los primeros beneficiarios salen del sistema en el término de 10 años y dentro de ese mismo círculo van rotando nuevos intereses preferenciales aplicados a las hipotecas, sin que se produzca un efecto acumulativo.

Si la analizamos en su conjunto, la Ley de Intereses Preferenciales se distingue por ser un incentivo que favorece a la masa de compradores, propicia soluciones habitacionales a las familias de medianos y bajos recursos, actúa como mecanismo multiplicador de la economía, compensa en demasía el sacrificio fiscal inicial mediante el pago de distintos tributos y derechos que se generan con el desarrollo de nuevas obras habitacionales y facilita el ajuste periódico de su aplicación según la realidad de la economía en cada momento.

Esa realidad es muy distinta a los beneficios que conlleva la propuesta de extender los intereses preferenciales a viviendas de segundo uso, en cuyo caso no se producen los efectos económicos motivados por las razones que acabamos de explicar.

Extender los beneficios de la Ley de Intereses Preferenciales a las viviendas de segundo uso, naturalmente sería de beneficio para algunos compradores y estimularía el mercado secundario de vivienda. Pero en términos económicos, los beneficios resultantes se limitan a los que reciba el vendedor de vivienda de segundo uso, sin generar mayores aportes a la economía nacional.

Por otra parte, otorgar intereses preferenciales para viviendas de segundo uso, limitaría la disposición de fondos de la banca hipotecaria para nuevas inversiones inmobiliarias y su capacidad de destinar sus recursos hipotecarios a nuevas viviendas, afectando el ciclo económico al cual hemos hecho referencia.

No escapa de esta realidad, que el producto de los intereses preferenciales debe ser reconocido y reembolsado por el Estado a las entidades bancarias, con lo cual se le incrementarían los niveles de subsidio otorgados para estimular las distintas actividades productivas, comprometiendo los limitados recursos financieros con que actualmente cuenta Panamá.

Invitamos a quienes promueven esta iniciativa legislativa a estudiar con mayor detenimiento el origen de la Ley de Intereses Preferenciales y sus propósitos, lo cual les permitirá constatar si el proyecto conlleva mayores beneficios que desaciertos.

Analícelo y llegue a sus propias conclusiones.