Ciclos de vida en la demografía y la tenencia de la vivienda en ciudad de Panamá

La construcción de una ciudad conlleva ciclos de vida que a escala local pueden parecer evidentes, pero que desde una mirada metropolitana se hacen difíciles de identificar. En general, las viviendas en los nuevos barrios son ocupadas por familias jóvenes que empiezan su propio ciclo de vida.

Con las condiciones que impone el acceso al crédito bancario, la expectativa es que las familias serán propietarias de estas viviendas en unos 25 a 30 años, tiempo en el cual los hijos han crecido e iniciarán nuevamente ellos mismo este ciclo en otra nueva urbanización.

Durante este período en que las familias pagan su hipoteca, los barrios sufren transformaciones. En sus inicios, los barrios no cuentan con acceso a comercios, escuelas o centros de salud, muchas veces el barrio aún se encuentra en un proceso de construcción en donde nuevas familias van llegando a medida que se construyen nuevas casas. Aproximadamente a los 20 años, cuando los hijos han crecido, y la hipoteca se ha pagado o está próxima a pagarse, el barrio empieza a consolidarse. En algunos casos el barrio logra mejorar su acceso a comercios y servicios, producto de los procesos de expansión urbana que hacen que los barrios pasen de ser periféricos a centrales.

Con 30 años o más llega la etapa del envejecimiento. Con el tiempo, el barrio comienza a envejecer, lo que significa que las viviendas y las infraestructuras pueden necesitar reparaciones y renovaciones. Los residentes pueden ser personas mayores o familias jóvenes que se mudaron al barrio después de que se construyó. La reurbanización sería la etapa que cierra el ciclo. En algunos casos, el barrio puede experimentar una reurbanización en la que las viviendas y la infraestructura se actualizan y mejoran. Esto puede atraer a nuevos residentes y negocios, revitalizando la zona.

A nivel de valor del suelo y tenencia de la propiedad suceden dos cosas. Por un lado, en términos generales, y de acuerdo con un estudio del Lincoln Institute of Land Policy, publicado en 2013, “en una ciudad monocéntrica el centro tiene los valores más altos y la periferia los valores más bajos. Si la ciudad monocéntrica se expande, todos los valores van a subir. Al expandirse hacia la periferia habrá un incremento de los valores del suelo, es decir, el suelo que se ubicaba en la periferia inicial (antes de la expansión), pasa a estar mejor ubicado en la nueva periferia”. El otro proceso es uno en el que a medida que envejece el barrio, las viviendas pasan de estar en su mayoría hipotecadas a un estatus de propias, y una vez los propietarios originales se hacen mayores o fallecen, las viviendas son alquiladas, pasando de ser lugar de residencia a bien de inversión.

Con el fin de construir indicadores que permitan describir el ciclo de vida de los barrios y la dinámica demográfica y de tenencia de la vivienda en ciudad de Panamá, el Observatorio de Riesgo Urbano de Florida State University y ESRI Panamá generaron un análisis geoespacial a partir de la comparación de datos de los censos de población de 2000 y 2010 a nivel de barrios.

De esta forma se identificaron cinco tipologías de barrio, tomando como base los datos de tenencia de la vivienda (hipotecada, propia, alquilada) y la tipología de vivienda (individual permanente, individual semipermante e improvisada, apartamentos). Como se buscaba entender cuál había sido la tendencia en el comportamiento de estas variables, lo que se hizo fue estimar la diferencia entre los porcentajes registrados para cada variable en los censos de 2000 y 2010.

Las tipologías de barrios que se obtuvieron de este geoanálisis corresponden: a) barrios con crecimiento de vivienda en alquiler; b) barrios de crecimiento de vivienda propia; c) barrios en densificación; d) barrios consolidados; e) barrios con construcción de nueva vivienda individual permanente. Para cada tipología se analizaron también las variables de edad promedio, ingreso promedio mensual de la vivienda e hipoteca promedio mensual estimada, –todos estos datos según el censo de 2010–.

En el caso de los barrios con crecimiento de la vivienda de alquiler, el incremento de las viviendas alquiladas fue en promedio, por barrio, del 9,5%. Asimismo estos barrios mostraron un incremento promedio de la vivienda individual permanente de 14,8% y una reducción de la vivienda semipermanente e improvisada del 9%. En este grupo de barrios la edad promedio es de 29 años, y el ingreso de $1.055,10 mensuales.

Los barrios con crecimiento de la vivienda propia, reflejaron un incremento promedio por barrio en esta variable del 28% y una reducción de la vivienda hipotecada de igual magnitud (27,6%). Son barrios donde prácticamente no se registró construcción de nuevas viviendas. Estos barrios tienen una edad promedio de 35 años, y un ingreso de $2.056,29 mensuales.

La tipología de barrios en densificación refleja este proceso en el que se pasa de vivienda unifamiliar a torres de apartamentos. En este grupo el incremento de los apartamentos fue del 50%, mientras la pérdida de vivienda individual fue de 42%. En estos barrios la edad promedio es de 38 años, y el ingreso es de $1.915 mensuales.

Al grupo de barrios categorizados como consolidados, pertenecen 523 de los 799 barrios analizados (65%). En estos barrios no se registra un incremento significativo en ninguna de las variables de tenencia o tipología de vivienda analizadas. Son barrios donde la edad promedio de la población es de 30 años y el ingreso es de $1.802,73 mensuales.

Por último encontramos los barrios con construcción de nueva vivienda individual permanente. En estos barrios el incremento promedio de esta tipología de vivienda es de 87%, mientras que la vivienda propia se incrementó en 41%, con una reducción del 22% en la vivienda alquilada. En estos barrios la población tiene un ingreso de $1.132,77 mensuales y una edad de 32 años, en promedio.

El análisis de estos datos da cuenta de varios de los fenómenos relacionados con el ciclo de vida de los barrios que describimos al inicio de este artículo. Se puede visualizar, por ejemplo, como el proceso por el cual las familias que iniciaron como hipotecadas pasaron a propietarias, que sería representado por el grupo b en este análisis, o el caso de aquellos barrios que han ido densificando en el centro urbano. Queda la pregunta abierta, en espera de la publicación de los datos del último censo, para poder entender, ¿cómo ha evolucionado la tipología y la tenencia de la vivienda en la ciudad de Panamá durante los últimos 13 años?

Para visualizar un mapa interactivo con estos datos, visita el sitio web: https://metromapas.net/