Mercado de vivienda de alquiler y su conexión con el sector financiero

La vivienda, como uno de los temas principales de la investigación urbana en América Latina, se ha caracterizado por el tránsito entre el estudio de la conformación de la ciudad, y de la condición de formalidad vs informalidad en el territorio, producto de las migraciones campo- ciudad que se dieron en los años 1950, hasta llegar a la discusión sobre el modelo económico neoliberal y la lógica de la “globalización” en el funcionamiento de la ciudad, por lo cual se crean instrumentos para extraer riqueza del proceso urbanizador a partir del sistema financiero.

El surgimiento de este fenómeno impulsa la necesidad de entender el proceso por el cual la construcción de la ciudad se relaciona con el sector financiero local y global. Este último aspecto es abordado con bastante claridad en un artículo publicado en la revista INVI por los profesores Raquel Rolnik, Isadora de Andrade Guerreiro, Adriana Marín-Toro, de la Universidad de Sao Paulo, Brasil, denominado, “El arriendo - formal e informal como nueva frontera de la financiarización de la vivienda en América Latina” (2021).

En este artículo los autores señalan que, “la expansión de la conexión de las finanzas con el sector inmobiliario en la región ha recorrido, desde la década de 1990, un camino que parte de productos relacionados con espacios comerciales, la formación de los primeros Real Estate Investment Trusts (REIT en los Estados Unidos), expresado en torres corporativas, shopping centers y galpones logísticos, hasta llegar a la vivienda.

El sector de la vivienda es estratégico en este proceso, pues se trata de una necesidad universal con potencial de alcanzar una gran escala (...)”.De acuerdo con estos autores, “hay un nuevo tipo de propietario, generalmente corporativo y vinculado a gestores de activos financieros transnacionales, que ha pasado a controlar un gran volumen de edificios o pisos emplazados en distintas ciudades”.

El proceso de vinculación de estos nuevos propietarios sería a través de, “fondos de inversión y de pensión, gestores inmobiliarios, family offices, compañías de seguros. Una característica importante en el caso de América Latina es que la implantación de este modelo implica la reestructuración de las empresas locales, que pasan a recibir aportes de empresas internacionales de gestión inmobiliario-financiera (europeas, norteamericanas o asiáticas), haciendo que exista una centralización de la gestión del arriendo externa a los países”.

En países como España, este modelo de financiarización de la vivienda ha llevado a una crisis social debido a tres factores, la apropiación de un gran número de viviendas, —especialmente en los centros urbanos—, el encarecimiento de la vivienda y las dificultades para su acceso tanto en compra como alquiler, y los lanzamientos masivos que se dieron con la crisis inmobiliaria de 2008 y la inestabilidad general del empleo y la economía.

Una nueva ley de vivienda aprobada en mayo de este año en España ha establecido nuevas reglas para regular este modelo de inversión inmobiliaria. Entre los elementos fundamentales de esta regulación se encuentran, la consagración de la vivienda como un derecho, algo que no existía en ninguna regulación anterior.

En segundo lugar, se encuentran, el establecimiento de un tope al alquiler de la vivienda en zonas denominadas como ‘tensionadas’, —o con precios muy altos—, y en las cuales el aumento en la renta no estaría vinculado a las fluctuaciones del índice de precios al consumidor (IPC), entre otras medidas.

El mercado de la vivienda de alquiler en PanamáLos datos del censo de población y vivienda 2023 indican que en ciudad de Panamá existen unas 88,932 viviendas en alquiler, de un total de 520,882 (17%). En 2010, el censo registraba 77,889 de un total de 475,862 viviendas (16.3%), lo que evidencia un aumento en términos tanto relativos como absolutos de un 0.7% y 11,043 nuevas viviendas alquiladas.

Este incremento se encuentra distribuido, no obstante, en forma desigual.Con el interés de poder descubrir las tendencias en cuanto a la distribución de la vivienda en alquiler e identificar los focos o ‘clústeres’ de concentración, realizamos un análisis a partir de los datos del censo a nivel del barrio, utilizando los datos de, la vivienda reportada como alquilada en la pregunta de tenencia, y el número de apartamentos.

Los datos indican que existen cuatro ‘clústeres’ de áreas donde predomina la vivienda alquilada. Estos clústeres estarían localizados en, el Centro urbano, Tocumen, Don Bosco, y Juan Díaz. De estos ‘clústeres’ los dos principales serían el de Centro urbano y el de Tocumen.

El clúster de centro urbano corresponde a un mercado formal de alquiler de vivienda en un sector donde predominan los edificios de apartamentos.

En el centro urbano se concentran 48,304 viviendas alquiladas, lo que representa un 25% de las viviendas existentes en este sector de la ciudad. Es un sector donde el ingreso medio es de B/1,990.00 mensuales (censo de 2010), y, como hemos visto en artículos anteriores, corresponde a los barrios con mejor acceso al trabajo, el espacio público y la actividad económica.

El otro foco de importancia se encuentra en Tocumen con 10,554 viviendas, que corresponden al 21.6% del inventario de viviendas existentes en este sector. El clúster de Tocumen está conformado por asentamientos informales consolidados y vivienda individual de un piso, con un ingreso promedio de B/849.70 mensuales.

Los otros dos sectores identificados serían, Don Bosco con 5,913 viviendas, o un 18% de la vivienda existente en este sector, y finalmente un pequeño clúster hacia Juan Díaz de 705 viviendas, que corresponde al 28% del inventario de vivienda. Como dato comparativo, en Colombia, el país con la tasa de alquiler más alto de la región, el porcentaje de vivienda alquilada para 2021 es de 47% según datos de CEPALSTAT.A pesar de existir disponibilidad de datos para caracterizar la distribución y características socioeconómicas del mercado de vivienda en Panamá, hay aspectos como, la participación de los fondos de inversión en el mercado de vivienda en Panamá, sobre los cuales prácticamente no hay información.

Una revisión por internet permitió identificar algunas empresas locales dedicadas al tema, como serían, Fondo de Inversión Inmobiliario Valle Lindo, Kraemer & Kraemer, Norfolk Financial Group y Sur Funds.

Queda pendiente la comprensión sobre el impacto de estos fondos en el acceso a la vivienda y la relación de estas empresas locales con fondos de inversión internacionales.

El acceso a la vivienda es una crisis silenciosa que requiere una mayor investigación para repensar las políticas públicas que la afectan.