Régimen de propiedad horizontal, Ley No. 24, 'inmunidad administrativa'

La Ley 284, de 14 de febrero de 2022, fue elaborada y aprobada con el fin de proteger a los “administradores” privados, otorgándoles una inmunidad similar a la de los diputados que la aprobaron.

En adelante, dicha ley será referida como “La ley”. En su artículo 96, se establece que el administrador será responsable de conocer el alcance de sus funciones y obligaciones, y no podrá extralimitarse ni usurpar funciones o facultades que correspondan a la Junta Directiva, Asamblea de Propietarios o a las autoridades competentes.

El administrador no será responsable, de manera personal, civil, administrativa o penal, por las acciones que realice en el ejercicio de su cargo y bajo mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva, de conformidad con lo establecido en la presente ley.

Los administradores no son responsables del manejo de los fondos privados de los propietarios de los edificios y, en la práctica, esta situación permite que se contrate a una empresa como administradora (en casos específicos, una S.A.), la cual recibe pagos por administrar todos los PH.

A su vez, esta empresa designa a otro administrador de planta, al que también le paga el PH en algunos casos, y ninguno de estos administradores responde por sus actos, ya sea civil o penalmente.

Quienes asumen la responsabilidad son los miembros de la Junta Directiva, quienes muchas veces no prestan suficiente atención a esta delicada situación, especialmente considerando el manejo de los fondos mensuales de los PH.

Sería pertinente notificar a la Superintendencia de Bancos, en principio, para que los bancos presten atención a esta situación, hasta que se logre modificar la ley en la Asamblea Nacional, que originalmente la aprobó sin medir las consecuencias.

Otro aspecto crítico en este tema es que, debido a que la responsabilidad recae directamente sobre la Junta Directiva, muchos de los actos de mal manejo de fondos no son denunciados.

Lo que suele ocurrir es que se despide a los administradores, y en algunos casos, se les pagan incluso prestaciones laborales, a pesar del mal manejo de los fondos privados. Esto crea lo que jurídicamente se conoce como colusión: un acuerdo o convenio fraudulento en connivencia entre partes o terceros con el objetivo de perjudicar a otro. Es el acto mediante el cual dos o más personas, mediante un procedimiento ilícito, perjudican de alguna manera a un tercero en relación con sus derechos o bienes