La libre competencia en el régimen de propiedad horizontal

La libre competencia y libre concurrencia, son dos principios económicos de rango constitucional (art. 298 de la Constitución), que adquieren relevancia dentro del régimen de propiedad horizontal por distintos motivos. Uno de ellos, es cuando los propietarios de locales comerciales, empiezan a participar activamente en la vida económica, constituyéndose en agentes económicos.

Planteamos un caso, a manera de ejemplo, que tiene lugar en una plaza comercial -sujeta al régimen de propiedad horizontal-, cuyo reglamento de copropiedad –debidamente inscrito en el Registro Público, en el apartado destinado a las prohibiciones que deben ser observadas por los propietarios, establecía –palabras más, palabras menos- que ningún propietario o arrendatario podía ofrecer el mismo servicio que ya estuviera siendo ofrecido por otro propietario o arrendatario en la misma plaza comercial, sin el previo consentimiento de la junta directiva.

Esta prohibición, parecía permitir que dos o más propietarios o arrendatarios pudieran ofrecer el mismo servicio dentro de la plaza comercial, pero era una decisión que quedaba al libre arbitrio de la junta directiva, en uso de una facultad discrecional que no apelaba a criterio objetivo alguno. Esto daba lugar a que la junta directiva se sintiera legitimada y con el derecho de limitar el ejercicio de los principios de libre empresa, libre competencia y libre concurrencia.

De esta manera, cuando un propietario procedió a comunicarle a la junta directiva su intención de adecuar su local comercial e iniciar su negocio, cumpliendo con lo señalado en el reglamento de copropiedad, la junta directiva le respondió indicándole que dicha actividad comercial no sería aprobada, hasta tanto cambiara las actividades contenidas en su aviso de operación -expedido por el Ministerio de Comercio e Industrias (MICI)-, toda vez, que ya existía en la plaza comercial, un propietario dedicándose a la misma actividad.

Nos llamó poderosamente la atención, que la aplicación de la prohibición establecida en el reglamento de copropiedad, no era cónsona con la realidad mostrada en la plaza comercial. En una visita a la plaza se pudo observar una diversidad de locales comerciales dedicados a la misma actividad comercial (bancos, restaurantes, tiendas, distribuidoras, etc.), por lo que no se explicaba por qué en este caso, sí se discriminaba a un posible entrante, pretendiendo aplicar rigurosamente la prohibición existente en el reglamento.

En el análisis preliminar, se determinó que el propietario que se estaba dedicando a la actividad comercial desde un principio, era quien ocupaba a su vez el cargo de presidente de la junta directiva; por lo que, además de existir un conflicto de intereses, este tenía la facilidad de utilizar su posición en la junta directiva, para evitar la entrada de un competidor en la plaza comercial, y así asegurar, mediante un actuar anticompetitivo y discriminatorio, su permanencia como único agente económico en dedicarse a dicha actividad en la plaza.

Somos de la consideración, que ningún reglamento de copropiedad, aun cuando haya recibido la aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) y esté debidamente inscrito en el Registro Público, puede impedir a un propietario el poder realizar en el local comercial de su propiedad, la actividad económica que a bien considere, siempre y cuando cumpla con las disposiciones que regulan dicha actividad, la ley y la Constitución, ni puede establecer limitaciones, restricciones o prohibiciones que contravengan las disposiciones contenidas en la Ley 45 de 31 de octubre de 2007, que regula la política de competencia en la República de Panamá y que faculta a la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco) a velar por su cumplimiento.