La promesa de la casa propia en la ciudad

Las determinantes de los ciclos de vida como la edad, la seguridad de establecerse en un determinado lugar, la decisión de formar una familia y el número de hijos, afectan las preferencias para tomar la decisión de compra de una vivienda en la ciudad. También implica las restricciones o incentivos financieros, la oferta existente en el mercado inmobiliario, ya sea de vivienda nueva o usada, además de la conveniencia de la ubicación: la cercanía y traslado a los centros de empleo, escuela y salud o las amenidades como accesos a parques, centros comerciales o lugares de recreación.

Uno de estos paradigmas ha sido el régimen de “interés preferencial”, un incentivo destinado a individuos o familias para acceder a financiamiento hipotecario, al que se le agregan una serie de factores como la estabilidad laboral, el ingreso y las referencias de crédito, basados en unos puntajes que maneja la Asociación Panameña de Crédito (APC).

El modelo da opción exclusivamente a la vivienda nueva y la oferta es principalmente casa unifamiliar en la periferia. Permite colocar, aún con sus deficiencias, a los compradores dentro de la ciudad formal. Sin embargo, muchas de las viviendas ofrecidas por el mercado inmobiliario parecen inadecuadas, pues no llenan los mínimos requerimientos de tamaño y comodidad, así como de calidad en los materiales y acabados de construcción. La producción de estas casas involucra el proceso de adquirir una unidad de calidad inferior para su posterior mejora. Esta estrategia predominante, la construcción progresiva, promueve que con el tiempo las casas se agranden o renueven periódicamente, según las necesidades y el presupuesto. Sin embargo, se omiten consideraciones espaciales de diseño, terminando en una inadecuada ventilación e iluminación al estar adosadas de manera lateral y posterior a las edificaciones vecinas, unas con otras, eliminando patios, jardines y antejardines, áreas verdes en zonas residenciales.

Por otro lado, las ciudades en Panamá carecen de códigos arquitectónicos que regulen el diseño y la adición y/o reforma de viviendas, por la que estas alteraciones son, bastante, a la libre consideración de los propietarios, solo se regula en ciertos casos su construcción a través de un plano misceláneo.

Estos proyectos residenciales han tenido fácil el acceso a tierras periféricas aptas para la construcción, incluyendo las normativas urbanísticas como los planes de ordenamiento territorial. La agencia estatal de agua, Idaan, ha realizado esfuerzos para satisfacer la creciente demanda de conexiones domiciliarias al mismo ritmo de la expansión urbana en baja densidad, aun cuando existen graves deficiencias y extensas zonas sin cobertura o donde el servicio es irregular.

Por otra parte, en cuanto al saneamiento, son menos las conexiones al alcantarillado, lo que impulsa las instalaciones in situ: los tanques sépticos. En ocasiones tampoco existen sistemas de alcantarillado pluvial, calzadas apropiadamente asfaltadas, infraestructura para la movilidad peatonal o facilidades de acceso al transporte público. En múltiples artículos de esta columna “Proyecto Ciudad” de La Decana, se han abordado las terribles consecuencias de la expansión urbana y este modelo de urbanismo.

La incorporación de la vivienda usada al régimen de interés preferencial añadiría inmediatamente un mercado inmenso de propiedades a la venta, listas para ocupar, y no hay que esperar años a que la vivienda esté lista. Las remodelaciones y reparaciones son parte de la experiencia de los nuevos propietarios que desean personalizar los espacios para reflejar su estilo y preferencias personales.

Ayudaría a la consolidación de los barrios de los centros urbanos históricos, en su arquitectura, vida urbana, paisajismo y economía, al inyectar inversión en las edificaciones existentes, muchas de ellas de mediana y alta densidad, rodeadas de servicios públicos ya construidos. Las viviendas de segunda mano también podrían resultar ser menos costosas debido al aumento de los materiales y costos de construcción.

El mercado inmobiliario de vivienda usada brinda muchas más opciones en lo que respecta a dónde vivir, que solo sea la periferia. Incluso puede ayudar a regenerar secciones enteras de barrios históricos que necesitan de inversión privada y mantenimiento.

El sector construcción puede verse involucrado en un nuevo nicho que puede ser el reciclaje y mantenimiento de edificios antiguos y modernos, el reacondicionamiento, reparación o remodelación. Con esto se pueden actualizar casas y edificios antiguos a los requerimientos tecnológicos, eficiencia energética y confort actuales. Una opción más sustentable y sostenible que estar consumiendo, ocupando y destruyendo áreas naturales para suelo urbano o el costoso precio de construir nueva infraestructura.

Al cumplirse casi 40 años de la primera promulgación de la ley de intereses preferenciales, que establece un régimen de tasas de interés menores para préstamos hipotecarios en la escala de precios más bajos del espectro del mercado inmobiliario, es necesaria una profunda revisión y evaluación de sus consecuencias durante estas décadas. Su impacto ha sido exclusivamente sobre el sector formal con acceso al crédito en Panamá, pues los trabajadores del sector informal para el año 2024 se estima que alcanza una tasa del 48.2 %, unas 789,557 personas.

Como política pública de vivienda, ha instaurado la participación casi exclusiva del sector privado en la construcción de viviendas y la financiación de una compra para una casa terminada a través de la banca estatal y privada. Esto mientras se actualiza y reformula una política de vivienda más amplia en la que el Estado incentive y/o construya viviendas a precio de costo, de calidad, para las capas de ingresos medio y bajo, así como el sector informal o excluidos del mercado inmobiliario (artistas, buhoneros, tercera edad, discapacitados, empleadas domésticas, etc.) y sea un vehículo para la regeneración urbana y una mejor calidad de vida de los panameños en materia de vivienda.