Calidonia: la renovación urbana que no termina de llegar

Hablar de Calidonia es hablar del potencial de renovación urbana y reactivación económica del centro urbano de ciudad de Panamá. Un potencial que se origina en características, como su localización, su trazado uniforme –reticular, de avenidas y aceras anchas– más cercano al modelo de ciudad europea. Por el valor histórico, arquitectónico y patrimonial de sus edificaciones, y por último, pero no menos importante, su potencial de desarrollo inmobiliario dada su infraestructura y zonificación.

La historia del urbanismo contemporáneo de Calidonia tiene como hito el primer plano de zonificación de la ciudad de Panamá, publicado en 1965. En este plano se le asignaba a gran parte del corregimiento un código de desarrollo urbano RM3C2 –uno de los códigos de máximo potencial de desarrollo posible dentro de la normativa panameña–, situación que compartió con el resto de los barrios originarios de San Felipe, Santa Ana y El Chorrillo, casas de vecindad en su gran mayoría, según se presenta en los mapas del censo de vivienda de 1950.

A pesar de la asignación de este potencial de desarrollo, las edificaciones corresponden, mayormente, a viviendas unifamiliares principalmente ubicadas hacia los sectores que se encuentran alrededor del hospital Santo Tomás y próximos a Bella Vista. Luego hacia el sector central encontramos edificios de mediano tamaño –entre dos y cinco plantas– distribuidos hacia las avenidas principales que cruzan el corregimiento. Estos edificios de entre una y hasta cinco plantas corresponden al 90% de los edificios en pie en el corregimiento.

El contraste entre el potencial edificatorio y esta realidad de antiguas viviendas unifamiliares y edificaciones de baja intensidad que caracterizan el corregimiento, se puede observar con las nuevas edificaciones construidas a partir del siglo XXI en el borde costero hacia la avenida Balboa y el límite con el barrio de Bella Vista. En este sector se han levantado edificaciones de más de 60 pisos con base en este potencial edificatorio que brinda la normativa urbana.

Otra muestra de la subutilización del potencial inmobiliario del sector es la existencia de lotes baldíos, especialmente hacia el sector entre calle 32 y la avenida 3 de Noviembre. En el barrio existen unos 79 solares baldíos, totalizando unos 103.052,34 m2. De estas tierras baldías, el 40% (41.207,79 m2) se encuentran en el sector comprendido entre la avenida Justo Arosemena al norte, la avenida Balboa al sur, la avenida 3 de Noviembre al este y calle 34 al este.

Calidonia, a pesar de ser el eje que conecta el Casco Antiguo con la ciudad contemporánea, se encuentra enclaustrada en sí misma y desconectada de los barrios en su vecindad inmediata debido a una vialidad que ha resultado ser una barrera, y la precariedad y marginalidad de algunos de los barrios que la bordean.

Por el oeste, el barrio ha estado desconectado del Casco Antiguo inicialmente por el ferrocarril, luego por la avenida 3 de Noviembre, y más recientemente por el viaducto que conecta las áreas revertidas con la cinta costera (2008). Peatonalmente, la precariedad y la inseguridad del sector que va desde la calle 30 este hasta la avenida 3 de Noviembre, han hecho casi que intransitable la conectividad transversal entre la avenida Perú y la avenida Balboa. Es en este sector donde aún permanecen muchos lotes baldíos, depósitos, bodegas e instalaciones industriales, lo que ha dado pie a esta situación de inseguridad.

Hacia el límite norte, con la avenida Nacional, el problema es de orden social. En sectores como Calidonia y San Miguel predominan la precariedad de la vivienda, la delincuencia, y los bajos ingresos. Según el censo de población de 2010, el promedio de ingreso del hogar ($800) se encuentra por debajo del promedio del resto del distrito ($878). Esta barrera histórica intentó resolverse con los proyectos estatales de renovación urbana de la década de 1970, sin lograr mayor éxito.

Existe también una inmovilidad en cuanto a la propiedad de la tierra y la regeneración del stock de vivienda existente que afecta las posibilidades de renovación del barrio. Con alrededor de 54% de propiedades en tamaños que promedian hasta los 500 m2 y una proporción de vivienda en alquiler que se encuentra entre el 30% y 75%, Calidonia se configura como un barrio que para reincorporarse al mercado inmobiliario, bajo las condiciones normativas actuales, debe ser demolida o renovada, y al parecer existen pocos incentivos para ir en cualquiera de las dos direcciones.

La urgencia y el interés por renovar se hace notoria cuando se miran los datos de la inversión pública realizada en o próxima a este corregimiento durante lo que va del siglo XXI. Desde la adquisición –por parte del Municipio de Panamá– del edificio Hatillo en 2008 se han dado una serie de inversiones como la construcción de tres estaciones del Metro, una zona paga, el proyecto de las aceras y renovación de los parques Francisco Paredes y Belisario Porras, la cinta costera, la remoción de casetas de buhoneros en la avenida Central, la mejora del Mercado del Marisco y la construcción del Hospital del Niño, que debieron impulsar una situación más favorable para el corregimiento.

Nuestra tesis es que hacen falta intervenciones en los aspectos antes mencionados para que Calidonia logre desarrollar el potencial al que parece destinado por su localización y características urbanas. Estas intervenciones pasan por políticas y programas sociales que aborden la precariedad y la marginación social en los sectores de El Marañón, Calidonia y San Miguel, la intervención no puede limitarse solo a lo físico.

El incentivo a la renovación de las edificaciones, el desarrollo de políticas que estimulen la conservación del patrimonio histórico bajo nuevos usos y la reactivación de la avenida Central, con nuevas actividades comerciales, son otros ejes por abordar como parte de la transformación del barrio. Limitar las alturas y densidades debería ser también una prioridad en este sector de la ciudad. Hay varias razones, pero la de mayor interés sería poder generar vivienda asequible y lograr un repoblamiento del corregimiento que le aporte vitalidad.

Por el lado de la conectividad es necesario invertir tanto en mejora de la calidad de las aceras y pasos peatonales que conectan el barrio con la cinta costera y el Casco Antiguo, como en generar estímulos para que sectores como El Marañón se desarrollen como áreas de usos mixtos –de mediana intensidad– y con actividad recreativa. La posibilidad de renovación de Calidonia debería servir para despertar el interés público por el futuro y las opciones que este tipo de proyectos plantean, entre aprovechar el potencial de desarrollo o dejar que se agraven los problemas de degradación y pérdida de vitalidad del centro de la ciudad.