Axa busca ganancias en cimientos dejados en Londres

Cuando se interrumpió el trabajo en la torre Pinnacle de la City londinense, la mayor parte de los inversores vio poco más que un predio abandonado. Axa Real Estate Investment Managers vio una oportunidad.

‘El edificio tiene cimientos. Eso es algo que nos gusta mucho’ porque permitirá que se complete mucho más rápido que los proyectos rivales, dijo el 10 de marzo en una entrevista Pierre Vaquier, máximo responsable ejecutivo de la división inmobiliaria de la mayor compañía aseguradora de Europa.

La velocidad es parte esencial de la adquisición del predio de la torre Pinnacle por parte de Axa porque la firma operadora CBRE Group Inc. pronostica que los alquileres de oficinas en el distrito financiero aumentarán alrededor de 16% hasta 2018. Ese año los ocupantes actuales tienen la opción de salir de 362,000 metros cuadrados (3.9 millones de pies cuadrados) de oficinas en la City, indican datos que recopiló Knight Frank LLP.

‘Asumimos el riesgo con una posición muy alcista’, dijo Vaquier, que contribuye a la administración de más de $57,000 millones de activos en bienes raíces. ‘Observamos que los alquileres subían, luego de lo cual el tema fue la ejecución’.

La construcción del edificio se interrumpió en 2012, y Axa planea comenzar a construir una torre rediseñada de 92,900 metros cuadrados (1 millón de pies cuadrados) conocida como 22 Bishopsgate más avanzado el año para concluirla para fines de 2018.

INTERÉS POR LA COMPLEJIDAD

El predio de Pinnacle cuesta alrededor de 300 millones de libras ($442 millones), dijo en febrero una persona que conoce el tema. Axa contrató a Lipton Rogers para el desarrollo de la propiedad, que diseñará PLP Architecture.

‘A mucha gente le preocupaba un poco la capacidad de revertir la situación, y pensamos que valía la pena intentarlo’, dijo Vaquier. ‘Nos gusta que las transacciones tengan cierta complejidad’.

Ahora busca más negocios y apunta a propiedades valuadas en más de 300 millones de euros ($318 millones). Está dispuesto a abordar situaciones complejas porque la competencia es menor y los retornos son mayores.

Axa también tiene interés en comprar data centers y propiedades relacionadas con hotelería y salud porque ofrecen rendimientos más altos que los locales comerciales y los edificios de oficinas, agregó Vaquier. También considera hacer inversiones residenciales en Londres, si bien aún no ha encontrado nada atractivo, aclaró.

La baja inflación afectará la estrategia de inversión de Axa en Europa continental porque la mayor parte de los aumentos de los alquileres depende de índices como la inflación de los precios minoristas. Eso limitará los ingresos de sus activos, dijo.

‘Los incrementos de los precios son de alrededor de 0.5%, y es evidente que así seguirá siendo durante los próximos años’, añadió Vaquier.