Miraflores: la expansión urbana y las presiones por una ocupación más intensiva

De acuerdo con la lógica del mercado de suelo urbano, “en una ciudad monocéntrica, el centro tiene los valores más altos y la periferia los valores más bajos. Si la ciudad monocéntrica se expande, todos los valores van a subir. Al expandirse hacia la periferia habrá un incremento de los valores del suelo, es decir, el suelo que se ubicaba en la periferia inicial (antes de la expansión), pasa a estar mejor ubicado en la nueva periferia,” (Lincoln Institute, 2013).

Este fenómeno produce desplazamiento de los valores del suelo y se genera mayor valor en una zona que era de vivienda, de casas en lotes grandes, la cual años después, por la buena ubicación, se transformará en edificios de apartamentos, de oficinas o se demolerá para dar paso a centros comerciales.

El barrio de Miraflores, cuya construcción inició en 1946, con una inversión de $843,337 aportados por la Caja de Seguro Social, es un claro ejemplo de esta transformación, en la que un barrio residencial en lo que una vez fuera la periferia noreste de la ciudad, pasa a tener una ubicación central privilegiada unos 50 años después.

Miraflores surge como un barrio para docentes, gestionado por la dirigente magisterial Sara Sotillo, ubicado a unos “10 minutos de la ciudad”, próximo a los límites del área urbana fijados en 1953, y a la Zona del Canal (Caja de Seguro Social, 1952).

Para la década de 1970, desarrollos residenciales como Villa Cáceres ya se encontraban en las proximidades de Miraflores, ganando entonces el barrio una localización estratégica, debido a sus conexiones tanto con la Transístmica, como con la recién construida Ricardo J. Alfaro, dos de los ejes articuladores del crecimiento urbano hacia la periferia norte y este de la ciudad de Panamá.

El inicio del siglo XXI y la devolución de las tierras del Canal posiciona a Miraflores en el centro de una explosión urbana, en un momento en el que se inicia el proceso de desarrollo inmobiliario y de conectividad vial entre la ciudad de Panamá y la antigua Zona del Canal.

La construcción de Condado del Rey (1998), el Corredor Norte (1998), la vía al Puente Centenario (2003) y la conexión con la Autopista Panamá – Colón (2007-2014), ponen presión al antiguo barrio residencial, convertido ahora en eje de conectividad entre la ciudad y la actividad logística, comercial y residencial que empezaba a surgir en la antigua Zona del Canal.

El reposicionamiento de Miraflores como un barrio en una localización estratégica implica una serie de transformaciones, las cuales se pueden sintetizar en incremento en la valorización de las propiedades, cambio en los usos de suelo y su intensidad, transformación en la tipología construida y, por último, un aumento en el flujo del tráfico por la zona.

En sus orígenes, las viviendas construidas en Miraflores, al ser un proyecto de vivienda social, llegaron a costar unos $6,000 en lotes de unos 500 metros cuadrados en promedio. Entre 2000 y 2012, el precio promedio de venta de estas propiedades pasó de $51,000 a $156,000, y en la actualidad, las viviendas se encuentran en venta en precios de hasta $300,000.

Esta revalorización implica que las antiguas residencias están siendo adquiridas para ser utilizadas como bodegas, industrias y oficinas, sin que exista una visión por parte de propietarios o autoridades, sobre cuál será el destino y la función del barrio en su conjunto y de qué forma se integrará al entramado de la ciudad.

En el largo plazo, la transformación del barrio en una zona de uso industrial afectará las posibilidades de seguir aumentando la valorización de las propiedades, al estar dominado por usos industriales considerados poco atractivos, debido a su tendencia a atraer tráfico pesado, tener muy poca actividad peatonal y construcciones estéticamente monótonas.

De esta forma, una oportunidad de consolidar la valorización que se está dando en la zona se ve comprometida por esta transformación desregulada, en la que se pierde la oportunidad de rediseñar a Miraflores como un barrio vibrante, activo y con una valorización sostenida, y por el contrario se va construyendo, lote a lote, otro espacio vacío y poco atractivo en el centro de la ciudad.

Esta situación se repite continuamente, donde barrios que ganan valorización por su reposicionamiento en zonas centrales o estratégicas de la Ciudad de Panamá, van quedando condenados a procesos desordenados y desregulados de redensificación o cambio en los usos y actividades que se desarrollan en los mismos, ante la falta de una autoridad e instrumentos que permitan orientar la inversión privada, de forma que se generen espacios urbanos articulados y no zonas donde predomina el caos, el conflicto y el deterioro urbano.