El interés preferencial: la banca y la construcción de la ciudad

Los datos del sector bancario son una fuente que brinda otra perspectiva respecto al crecimiento urbano y del mercado de vivienda en Panamá. Un ejemplo de esto son los datos de la Superintendencia de Bancos (SBP), los cuales muestran que el saldo del crédito de la primera vivienda bajo el régimen de la ley de interés preferencial se ha multiplicado 5,7 veces, pasando de $1.467,5 millones en enero de 2005 a $8.446,8 millones en junio de 2023.

Respecto a la distribución de la deuda hipotecaria, destaca la variación en la proporción del saldo que corresponde a la vivienda bajo el régimen de interés preferencial, que para junio de 2023 representa el 48%, superando los niveles de 2005, cuando el saldo de la vivienda en interés preferencial era de 44%. Las fluctuaciones en cuanto a esta proporción entre las viviendas con y sin interés preferencial están relacionadas con el auge en la construcción de viviendas de alto standing que ha tenido el país durante el período de estudio.

Los números macro son, en ocasiones, complejos de visualizar. No obstante, documentos como los estados financieros reportados por los bancos de la localidad nos pueden dar una mirada más detallada sobre cuál es la perspectiva desde la banca del mercado inmobiliario panameño. En este caso utilizaremos el informe presentado por el banco La Hipotecaria a la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) en 2022. Su valor como testimonio para la investigación urbanística reside en que son documentos que “no podrán contener información ni declaraciones falsas sobre hechos de importancia”.

De acuerdo con este informe, “aproximadamente el 68% del negocio del emisor se encuentra en el mercado de préstamos hipotecarios de interés preferencial. El subsidio que ofrece la Ley de interés preferencial a los consumidores, es recibido por las instituciones que otorgan crédito a este sector en forma de un crédito fiscal”. El informe continúa señalando que, “los principales competidores del emisor en Panamá en la generación de préstamos hipotecarios son Banco General, S.A., Caja de Ahorros, Banistmo, Banco Nacional de Panamá, Global Bank, entre otros”.

Otro aspecto interesante de este informe es la segmentación que presenta del mercado de vivienda, que se detalla a continuación, “1) vivienda informal (...); 2) vivienda de interés social, que son viviendas construidas y/o financiadas en su gran parte por subsidios especiales del gobierno central; 3) vivienda de clase media/media baja, que son viviendas construidas y financiadas por la empresa privada y cuyos precios de venta pueden fluctuar entre los $40.000 y $120.000 y 4) vivienda de la clase media alta/clase alta que son viviendas construidas y financiadas por la empresa privada, cuyos precios son arriba de los $120.000”.

Para este banco, “la construcción de viviendas se caracteriza por poca especulación debido en gran parte a la alta demanda existente, los pasos rigurosos necesarios para lanzar un proyecto nuevo, y las prácticas sanas de los bancos de la plaza que requieren un alto nivel de preventa antes de desembolsar fondos para la construcción. Por consiguiente, en la actualidad la gran mayoría de los compradores se ve forzada a esperar de seis meses hasta un año para poder ocupar una casa, una vez separada en preventa. Tampoco existe especulación en la compra de dichas propiedades, ya que la gran mayoría de estos compradores ocupa su casa como residencia principal”.

Para ilustrar las características y condiciones de la oferta de vivienda disponible para aquellos que desean acceder al beneficio del interés preferencial, analizamos el caso de los precios de venta para las viviendas construidas en el área metropolitana de David, que incluye los distritos de David, Dolega, Boquerón y Bugaba en la provincia de Chiriquí.

De acuerdo con datos publicados por el MEF en 2013, sobre la distribución de este subsidio, el 8,71% de la vivienda construida con precios bajo el interés preferencial se encontraba en este sector descrito con anterioridad.

De un total de 73 ofertas de proyectos residenciales en el área de estudio, publicadas en sitios web inmobiliarios para vivienda construida entre 2012-2019, el 76% correspondía a vivienda bajo el interés preferencial, con un tope de $120.000, el 13% correspondía a vivienda entre más de $120.000 a $180.000, y el 9,6% a vivienda con un precio que va de más de $180.000 a $650.000. Un 24% de la oferta identificada corresponde al tramo más bajo que corresponde a viviendas que van de $40.000 a $60.000.

En lo que respecta a las características de las viviendas, según el rango al que corresponden, en el área metropolitana de David las viviendas con precio menor a los $120.000 se construyen en lotes con tamaño promedio de 450 metros cuadrados, con una superficie edificada de 87 metros cuadrados y hasta 2,2 habitaciones. En contraste, las viviendas con valor superior a los $180.000, en lotes de 723 metros cuadrados, con una superficie edificada de casi 300 metros cuadrados y 3,25 habitaciones.

La localización y el acceso a servicios públicos, comercio y ocio es otro aspecto caracterizado en este análisis. De los 73 proyectos evaluados, solo el 20,5% se encuentra a 15 minutos caminando de un centro educativo. Esa lejanía respecto a servicios básicos como el de educación se hace más notoria en proyectos como, Hacienda del Río ($65.000), Valle del Sol ($56.000) o Altos del Quiteño ($40.000) que se encuentran a entre 11 y 16 km del centro de la ciudad de David. Alejados de los centros de empleo y actividad económica, y sin acceso cercano a equipamientos públicos y negocios (ver mapa).

Los datos del Plan de Movilidad Urbana y Sostenible (Pimus) para David reafirman la situación antes descrita. Según este estudio, los tiempos de viaje están en 42 minutos promedio, mientras que la distancia promedio de recorrido era de 14 km, cifras muy similares a lo reportado para la ciudad de Panamá en 2016. Estos indicadores reflejan el grado de pérdida de la calidad de vida que sufre la población de David, debido al modelo expansivo de urbanización que subsidia la ley de interés preferencial.

Es indiscutible que la ley de interés preferencial es un mecanismo que facilita el acceso al crédito para la adquisición de viviendas a las clases media y bajas. Pero, a la luz de los nuevos paradigmas sobre lo que debe ser y ofrecer la ciudad a sus habitantes, es indiscutible también que es necesario reformarla y condicionarla para que sirva de instrumento para la construcción de ciudades más sostenibles, que brinden una mayor calidad de vida a sus habitantes, y que no los condenen a una expulsión permanente de los beneficios de la ciudad.