Sobreoferta inmobiliaria infló el tope de interés preferencial

El interés preferencial es el motor del negocio inmobiliario. En los últimos cinco años, la venta de viviendas generó al menos $640.1 millones anuales. El año pasado, el 82% se concretó con la aplicación del régimen fiscal, que le descuenta al comprador parte de la tasa de interés del préstamo de vivienda. El mercado inmobiliario ebullese cuando las tasas de interés de los préstamos están bajas.

Un 11.3% de las casas vendidas ese año (2022) eran de interés social, el sector más vulnerable de la sociedad, y cuya compra está respaldada por un bono solidario de $10 mil y además, exenta de intereses bancarios.

El 70.7%, es decir, el grueso de las ventas de viviendas fueron adquiridas por personas de clase media, que están en capacidad de pagar una mensualidad de $300, $800 y $1,000 y, además recibieron el beneficio de un interés preferencial que oscila entre el 1.5% y el 4%, según el precio de la propiedad.

“La mayoría de nosotros hemos comprado nuestra primera vivienda gracias a que existe el interés preferencial”, exclamó Elisa Suárez, directora del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda), que acumula al 57% del mercado inmobiliario en Panamá.

Estas cifras no convencen al analista económico Gustavo Chellew, quien explicó que hace algunos años el sector inmobiliario falló en su análisis de mercado y sobreestimó una demanda de oficinas, locales comerciales, viviendas de alto valor que no fue real.

Esto creó un problema de retorno de financiamiento de los proyectos al sector bancario y sus promotores, lo que motivó el apoyo del Estado (ampliando el rango del interés preferencial) para paliar un efecto en el sector que ralentizaría su potencialidad en la economía.

El sector no estaba creciendo y hubo que ayudarlo (ampliando el rango del interés preferencial) para evitar un problema más grande, que era que los bancos quedarán atrapados con millones dólares en financiamientos de proyectos, explicó un fuente del sector bancario, que pidió la reserva.

La última reforma al interés preferencial, que ocurrió en 2019, elevó el tope a $180 mil en vez de $142 mil. Es decir, 20.5% más de lo que correspondía de acuerdo al cálculo del valor del dinero. Se modificó para abarcar 3 mil viviendas que en ese año estaban en el inventario de propiedades, tras el reclamo de los gremios de la construcción.

Lo anterior refuerza la idea, según el analista económico y político, de que el esfuerzo de subsidiar viviendas debe focalizarse. “La cantidad de recursos que se invierten en subsidios deben priorizarse para beneficiar a personas de ingresos medios, bajos y vulnerables por la estrechez fiscal que el país enfrenta”, indicó.

No es el único que piensa así. El economista y catedrático universitario, Rolando Gordón insiste en que el régimen fiscal “sólo” debe dirigirse a personas de bajos y medios ingresos que estén en la capacidad de comprar casas que no excedan los $105 mil.

Es más, Gordón recomienda eliminar el subsidio para quienes tengan la capacidad económica de comprar viviendas por encima de $105 mil.

Pero ésta no es una opción para el sector inmobiliario. Para el gremio es crucial que el gobierno mantenga los topes del subsidio y así alcanzar la meta proyectada para este año: vender 8,163 viviendas ($850.6 millones), lo que representa un crecimiento del sector de 23%.

De lo contrario, el mercado y las posibilidades de venta se verían reducidas. El mismo riesgo correrían las inversiones e impactaría en la generación de empleo de la construcción, que perdió 180 mil puestos de trabajo durante la pandemia y experimentó una caída de 8 puntos porcentuales.

Suárez recuerda que el interés preferencial es un motor, un incentivo a la inversión y que tiene efectos multiplicadores, porque “por cada dólar que invierte el Estado le regresan dos”, asegura.

Aldo Stagnaro, expresidente de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Viviendas (Acobir) 2018 y asesor inmobiliario también lo justifica. “Mantener los rangos de interés preferencial es muy importante para el crecimiento sostenido del sector”.

Las ventas de los desarrolladores estarían “muy afectadas” de no mantener el tope preferencial. Y, confirma que sería muy difícil vender los apartamentos que están en construcción de $180 mil. “Se van a quedar desocupados, va costar mucho tiempo venderlos, por consiguiente el desarrollador saldría muy afectado”, sentencia. Y pronostica una reacción en cascada: de retrasarse la venta de inmuebles, el desarrollador no podrá invertir en nuevos proyectos, no habrá contratación de mano de obra ni compra de materiales, dice.

La reducción de los precios para promover la venta de viviendas tampoco es una opción para los desarrolladores. El costo de ciertos materiales ha subido considerablemente. Las láminas de zinc, por ejemplo, triplicaron su precio. La mano de obra es “altísima”. Los terrenos, sobre todo, los de la periferia son más costosos. A esto se le añade el incremento de las tasas de los préstamos bancarios a la hora de construir proyectos.

Es, sin embargo, la excesiva burocracia de los trámites gubernamentales para construir y entregar un proyecto habitacional lo que más está impactando los costos. Se trata de 89 trámites que tienen que ser aprobados por 19 instituciones, “con tiempos desconocidos” y que son necesarios, se queja Elisa Suárez.

Las gestiones que se hacían en una semana, ahora demoran cinco meses. El tiempo que demora obtener un sello, un permiso, una aprobación implica costos adicionales. “Lo que la burocracia está generando no sólo está impactando a la vivienda sino a toda la economía…. “Yo no puedo construir más barato por todas las normas que me han impuesto”, justificó la directora de Convivienda.

Para los bancos, el interés preferencial es considerado “el mejor programa de subsidios del país” y no solo porque le ha permitido a miles de personas contar una vivienda propia sino también porque les permite otorgar préstamos.

Los números no dejan dudas. La cartera de crédito hipotecario para la compra de la primera vivienda ha experimentado un importante crecimiento. Los créditos otorgados pasaron de $1,467.5 millones en 2005 a $8,358 millones en 2023.

Los descuentos que las entidades bancarias aplican a las tasas de interés de los préstamos hipotecarios, los paga el Estado con créditos fiscales que certifica y emite la Dirección General de Ingresos (DGI) como canje para pagar impuestos. Esto quiere decir, que el Estado deja de percibir ingresos procedentes de los impuestos de los bancos para subsidiar un porcentaje de la tasa de interés de las nuevas viviendas. Para tener una idea del sacrificio fiscal, las cuentas del Tesoro Nacional establecen que en quince años el Estado ha desembolsado $1,274 millones en interés preferencial a los bancos.

Aún con estos números el negocio está dejando de ser atractivo para los bancos. La razón es la mora gubernamental a la hora de desembolsar el dinero. El último pago que les dieron fue en 2019. Lo que ha acumulado una deuda de $685 millones que los bancos no dejan de reclamar de forma insistente.