'El interés preferencial subsidia la burbuja inmobiliaria'

En los últimos 13 años, el negocio de las inmobiliarias ha cambiado drásticamente: los promotores redujeron 20% el metraje promedio de las casas y apartamentos, pero cobran 55% más. Esto quiere decir que si en 2008 la vivienda promedio medía 93.8 metros cuadrados y costaba unos $84 mil dólares, en 2022 esa vivienda promedio tenía 16 metros cuadrados menos pero ya no costaba $84 mil sino unos $108 mil.

Las estadísticas extraídas del documento “Evolución del precio de la vivienda en Panamá: Perspectiva de una burbuja”, del 17 de junio de 2023, elaborado por la economista Maribel Wang de Adames, establecen que el 61% del precio de la vivienda está justificado considerando el Producto Interno Bruto (PIB), el PIB per cápita, la tasa de referencia del mercado hipotecario y la inflación del país.

Pero ese mismo estudio establece que el 39% restante del precio de la vivienda corresponde a la burbuja inmobiliaria. Es la primera vez en años que a esa distorsión económica se le pone cifras. Y lo llamativo, según el economista Raúl Moreira, es que esa burbuja es subsidiada por el Estado con el interés preferencial.

¿Cómo una cosa se conecta con la otra? La respuesta no parece estar a simple vista, pero empieza a dibujarse cuando se revisan y comparan múltiples leyes y estudios sobre la crisis de la vivienda en Panamá.

El régimen de intereses preferenciales nació en 1985, en medio de una crisis de la construcción. Se diseñó así: se le descuenta al comprador parte de la tasa de interés del préstamo de vivienda para que el cliente con un menor ingreso pueda acceder a un crédito. En la práctica son cientos de dólares mensuales por persona, diferencia que el Estado paga a los bancos con créditos fiscales.

En casi cuatro décadas, la ley se ha modificado en tres ocasiones para ampliar el rango de la vivienda subsidiada. En 1985, cuando surgió este incentivo, el tope era de $50 mil, monto que por la inflación equivaldría hoy, según varios cálculos del valor del dinero, a unos $142 mil.

El conflicto radica en que la última reforma elevó el tope no a $142 mil, sino que lo infló a $180 mil, 20.5% más de lo que debía ser, desobedeciendo el espíritu de la norma original.

Se modificó para abarcar 3 mil viviendas que en 2019 estaban en el inventario de propiedades, tras el reclamo de los gremios de la construcción.

José Batista González, viceministro del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, lo confirmó: “Fue una solicitud del sector inmobiliario porque había un alto inventario de apartamentos, sobre todo, en la ciudad de Panamá. Eran apartamentos cuyo valor estaba por encima de $120 mil”.

Cuando la vivienda supera los $120 mil pierde el propósito para el cual fue creado el subsidio. En cambio, se transforma en un instrumento para avivar las ventas del sector inmobiliario y la cartera de crédito de los bancos, coinciden expertos consultados por La Estrella de Panamá.

“Se da en beneficio de sectores con ingresos suficientes para asumir los intereses del mercado, calculados teniendo presente la garantía hipotecaria que respalda el riesgo del financiamiento del banco …”, establece el analista económico y político Gustavo Chellew.

El economista Raúl Moreira, por su parte, explicó que al incrementarse el tope del interés preferencial - como consecuencia de la subida del precio de la vivienda - “el Estado termina financiando ese aumento garantizando el negocio y las ganancias de las empresas inmobiliarias y del sector bancario”.

Y es por eso que Chellew pide no perder de vista que el sacrificio fiscal que hace el Estado para sustentar este régimen afecta los ingresos que se requieren para atender las necesidades básicas de la población más vulnerable del país. Se trata de un monto promedio de $78 millones anuales, según las cifras de las cuentas del Tesoro.

El ajuste que se hizo en 2019 al interés preferencial dejó sus saldos: la reforma reclamada por la sector inmobiliario redujo de 15 a 10 años el tiempo de subsidio a las viviendas que valían menos de $120 mil para hacer espacio en el presupuesto público para costear el subsidio a las viviendas más costosas, que no encontraban compradores, en perjuicio de las casas construidas para la porción más vulnerable de la clase media. Ese nuevo subsidio fue fijado precisamente por cinco años.

Otro resultado de la reforma de 2019, fue la distribución del interés preferencial de acuerdo al precio de la vivienda.

A las que están entre $80 mil y $120 mil, le redujeron de 4% a 3% el interés preferencial. Y crearon dos nuevas categorías: una de $120 mil a $150 mil a la que le otorgaron un 2%, y otra de $150 mil a $180 mil, que se benefició con 1.5%. Es decir, se restó el beneficio a los más necesitados para favorecer a los más acomodados.

Ante la distorsión, el economista Felipe Argote considera que las desarrolladoras deben reducir los precios para vender casas y no solicitar la extensión del interés preferencial al Estado.

Por ejemplo, dice Argote: “Si el empresario tiene mucha mercancía debe rebajarla para recuperar su dinero y comprar nueva”. Pero, añade, “lo que está ocurriendo es que los gobiernos se están colocando en la puerta de la tienda y están regalando una parte de la mercancía para que los empresarios puedan vender sin bajar el precio”, concluye.

Elisa Suárez, presidente del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda), aseguró que es falso que este subsidio se lo dan todo al promotor. Aseguró que no suben los precios de las viviendas sin fundamento. Lo hacen – según ella – considerando una serie de factores que están incidiendo en el negocio.

“Nadie puede estar en un negocio donde el mercado no pueda pagar el precio de venta”, aseveró. Y aclaró que su margen de ganancia es menor ahora que antes, cuando las casas eran más grandes pero más baratas.

La realidad es que además de los aportes al sector de la construcción, el régimen fiscal estimula los créditos de los bancos y las inversiones del sector inmobiliario.

Wang de Adames, en su estudio, lo confirma. La cartera de hipoteca ha sido dinámica por la extensión de los rangos de la ley y el acceso a financiamiento de los compradores e inmobiliarias gracias a un sistema financiero más sofisticado. La cartera total de hipoteca representa $17,500 millones de los cuales $8,358 millones pertenecen al rango de las subsidiadas con interés preferencial.

“Sin el subsidio a los intereses de los préstamos hipotecarios, la demanda de viviendas sería menor por ser aún más costosas. Y además generaría la tendencia a casas con menor metraje y calidad como oferta . Es así y se comprueba al constatar que el 50 % de la cartera de vivienda está subsidiada”, advierte Chellew.

La distorsión de la ley podría ser enmendada con un reciente proyecto por el Ministerio de Vivienda en la Asamblea Nacional, pero los cambios parecen más estéticos que de fondo.

La iniciativa mantiene los rangos y porcentajes de descuentos para la compra de viviendas hasta el último día de diciembre de 2025. La excepción son los apartamentos (entre $120 mil y $180 mil) que mantendrán el mismo descuento de la tasa de interés, pero sólo hasta junio de 2024. Sin embargo, como ha sido costumbre, podrían solicitar una extensión al tiempo del subsidio.

El economista y estadista Francisco Bustamante considera que el sistema de subsidio aplicado a la tasa de interés y no al precio de la vivienda y sin establecer la calidad del producto (casa), ni un esquema gradual enfocado en la población de más bajo ingreso - que no es sujeto de crédito bancario-, influyó para que la oferta de vivienda con subsidio se estableciera en un precio más alto.

De esta manera, los promotores y bancos han logrado que el monto de la vivienda subsidiada se haya ido ajustando al alza, aduciendo efectos inflacionarios y convenciones laborales. Al no existir un mecanismo que adecúe el subsidio a una cantidad o presupuesto del gobierno, el impacto en las finanzas públicas ha sido creciente en el tiempo, explicó.

En su opinión, la política de subsidios a la tasa de interés y sus efectos en el comportamiento del mercado, la urbanización y el crecimiento desmesurado, que pone presión a los servicios públicos, requiere ser evaluada íntegramente.

El sector inmobiliario es reconocido como uno de los mayores dinamizadores de la economía panameña. Entre 2012 y 2016 la industria atravesaba por un buen momento, experimentaba un crecimiento sostenido en la venta de viviendas. Pero, los dos años siguientes – 2017 y 2018 - experimentó una caída de dos dígitos a consecuencia de una política estatal que imposibilitaba las construcciones por las carencias de infraestructuras. Un año después – 2019 – el sector se recuperó y experimentó un crecimiento de 30%. Con la llegada de la pandemia de Covid-19, sucumbió a un - 48%. Para el 2021, resurgió de las cenizas de la pandemia y creció 46%. Al año siguiente - 2022- continuó creciendo, aunque aún no alcanza los números que tenía antes de la crisis sanitaria. Ahora - 2023 - puja por la extensión de los tramos de la Ley de Interés Preferencial para continuar su camino a la recuperación. Para este año proyecta un crecimiento de 23% y la venta de 8,163 viviendas: $850.6 millones.