Reclamaciones contra inmobiliarias en jurisdicción de asuntos del consumidor

Entre las reclamaciones más comunes, que se presentan en la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco) en materia de inmobiliaria, están el incumplimiento de contrato y garantía, la publicidad engañosa y vicios ocultos.

Todas estas quejas generan indefectiblemente la declaratoria de cláusulas abusivas en los contratos de adhesión, siendo la más común la de arbitraje o la a limitación de la responsabilidad por vicios de construcción a un año, cuando los tribunales de justicia han establecido la responsabilidad hasta en 10 años, dependiendo del vicio de la vivienda.

Sobre el incumplimiento de contrato, la reclamación más común es cuando la parte no cumple con el término de construcción o la fecha de entrega del inmueble, o existen variaciones en las condiciones o especificaciones del inmueble. En este último supuesto, a manera de caso práctico, puede haber una disminución del metraje en la construcción o terreno, que hace necesario la aplicación de la rebaja del precio, inclusive la terminación del contrato a opción del consumidor.

En cuanto a la publicidad la misma forma parte integral del contrato, dando la posibilidad al consumidor de exigir el cumplimiento de esta (art. 38 y 79 Ley 45 de 2007). Asimismo, cuando exista publicidad engañosa da derecho al consumidor a resolver el contrato cada uno devolviendo lo recibido (art. 58 y 59 Ley 45 de 2007). Como caso práctico, podemos mencionar la publicidad que emite un promotor, en cuanto a la fecha de entrega del bien inmueble, que no se cumple e inclusive se observa hasta dos o tres fechas distintas en distintas publicaciones.

Con respecto a la garantía, los términos y condiciones deben constar por escrito de manera clara y detallada, garantizándose el normal funcionamiento del bien durante el periodo de vigencia de la garantía y en caso que no funcione adecuadamente el bien da derecho al consumidor de solicitar la reparación (art. 42, 46 y 79 Ley 45 de 2007).

Los vicios ocultos es cuando los bienes no sean posibles su uso o se disminuya su calidad o posibilidad de uso, dando derecho al consumidor a exigir la devolución de las sumas pagadas o una rebaja del precio, sin derecho a reclamo (art. 48 Ley 45 de 2007).

Es importante resaltar que en materia de vicios ocultos, la normativa de consumidor es más proteccionista y difiere de las normas que regulan esta materia en el Código Civil, ya que las normas de protección al consumidor no se condiciona el conocimiento del vendedor, ni lo exceptúa de su obligación por los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni se hace referencia al conocimiento, oficio o profesión del consumidor como causa de eximente de responsabilidad para el vendedor, surgiendo la responsabilidad directa solo con su comprobación y que hagan imposible el uso del bien o disminuyan su calidad.

Asimismo, es recomendable que los consumidores guarden toda la información, documentos o publicidad que reciben durante el proceso de adquisición del bien, para poder realizar las reclamaciones que correspondan. Igualmente, desde la suscripción o firma del contrato y al haber transcurrido el tiempo, sin ver avances significativos en el proyecto debe acudir a la Acodeco para que consulte sobre su contrato o proyecto, ya que recomendamos no esperar más de 4 años, aunque el contrato tenga una fecha superior de entrega para evaluar posibles cláusulas abusivas en su contrato.