Por qué Fannie y Freddie sobrevivieron

Washington— Una de las historias más interesantes y poco exploradas de la actualidad es la supervivencia de Fannie Mae y Freddie Mac--las entidades gigantes para la vivienda creadas por el gobierno y conocidas colectivamente como Empresas Patrocinadas por el Gobierno (GSEs, por sus siglas en inglés). El 6 de septiembre de 2008, nueve días antes de la quiebra de Lehman Brothers, el secretario del Tesoro, Henry Paulson, colocó las GSEs bajo ‘conservatorship" (administración de bienes). Eso significó que el gobierno cubriría sus costos, porque estaban en bancarrota. La asistencia del gobierno finalmente sumó 187.000 millones de dólares.

Hasta en Washington, esa cantidad es alzada y alimentó un consenso informal: Fannie y Freddie debían desaparecer; el riesgo al que se exponían los contribuyentes por sus pérdidas era demasiado. ‘Es una oportunidad para deshacernos de instituciones que no deben existir', expresó el ex presidente de la Reserva Federal, Paul Volcker. Las GSEs —se suponía—habían sido ‘relegadas al basurero de la historia', como lo expresa la escritora de finanzas Bethany McLean en su nuevo libro (‘Shaky Ground: The Strange Saga of the U.S. Mortgage Giants').

Bueno, todavía no —y quizás, nunca. Es notable que su importancia actual no tiene precedentes. En 2013, el presidente Obama dijo que ‘nuestro sistema de la vivienda debe operar con un papel limitado del Estado y los préstamos privados deben ser su columna vertebral'. La situación actual es la opuesta: El gobierno domina la financiación de la vivienda.

He aquí las cifras. Fannie y Freddie proveen de garantías gubernamentales para las hipotecas (si los propietarios entran en incumplimiento de pagos, las GSEs pagan a las entidades crediticias en pleno). En 2015, las garantías de las GSEs cubrieron alrededor de la mitad de las hipotecas nuevas en la compra de viviendas; junto con otras entidades —la Administración Federal de la Vivienda, que está dirigida a prestatarios de bajos ingresos y el Departamento de Asuntos de Veteranos— el gobierno garantiza tres cuartos de las hipotecas nuevas. En comparación, la porción del gobierno en 2006 representaba un poco más de un 30% y las GSEs constituían la mayor parte de esa porción.

De hecho, hemos nacionalizado la financiación de la vivienda. El dinero privado se retiró y las GSEs volvieron a ser rentables —todas las ganancias van al Tesoro. Hasta el momento, esa cantidad suma $241.000 millones.

Sin duda, algunas ganancias reflejaron aumentos únicos, dice el experto en la vivienda, Jim Parrott, del Urban Institute. Durante la crisis financiera, las GSEs sobreestimaron sus pérdidas hipotecarias, lo que resultó en un enorme saneamiento de deudas incobrables. A medida que la economía se recuperó, quedó en claro que las GSEs habían sido demasiado pesimistas. Cuando se revirtieron algunas de esas cancelaciones, surgieron ganancias temporariamente. En 2013, esas ganancias sumaron $133.000 millones para Freddie y Fannie juntas. Pero no es probable que esa bonanza de ganancias se vuelva a repetir.

Aún así, la rentabilidad subyacente de las GSEs mejoró, aunque más modestamente. Las pérdidas en préstamos realizados a principios de la década de 2000 se disiparon, mientras que los préstamos nuevos son menos riesgosos debidos a normas crediticias más severas. Y las tarifas de garantía--lo que pagan los prestatarios para cubrir las pérdidas--aumentaron. Sin embargo, los contribuyentes podrían enfrentar, miles de millones de pérdidas en otra crisis. ¿No sugiere eso que la GSEs deberían dejar de respaldar, de a poco, el mercado hipotecario de 9 billones de dólares?

Aparentemente, no. Surgieron dos obstáculos. Uno es pragmático: el temor de que afectara la recuperación de la vivienda. Todos los agentes de bienes raíces, constructores, carpinteros, banqueros hipotecarios y demás rubros que dependen de la compra de viviendas temen que desmantelar las GSEs elevaría las tasas de interés y disminuiría la actividad del mercado de la vivienda.

‘Sin el respaldo de las GSEs, los bancos demostraron poco interés en conceder préstamos a los propietarios norteamericanos, hasta a aquellos con calificaciones de crédito muy altas,' escribe McLean. Incluso con las GSEs, la recuperación de la vivienda ha sido lenta. Las ventas anualizadas de viviendas nuevas están alrededor de un 8 por ciento por debajo del nivel normal de 6,5 millones, señala Mark Zandi, de Moody's Analytics. La construcción de viviendas nuevas es más débil, con alrededor de 1,1 millones anualmente, muy por debajo del nivel normal de 1,7 millones, dice Zandi.

El segundo obstáculo es filosófico: proteger las hipotecas de tasa fija de 30 años, preferidas por los norteamericanos. Se dice que sin la garantía del gobierno, los inversores institucionales no querrán préstamos con vencimientos tan largos. El peligro de enormes pérdidas es demasiado grande. Si las garantías del gobierno se acaban, los vencimientos de las hipotecas se acortarán y las tasas de interés ajustables serán más comunes, según ese argumento.

¿Qué hay de malo en eso?, pregunta Peter Wallison, del American Enterprise Institute. Las hipotecas a largo plazo subsidiadas alientan exageradas inversiones en viviendas grandes. Los vencimientos más cortos alentarían viviendas más pequeñas. Los prestatarios ganarían también mayor valor en la vivienda más rápidamente que con préstamos de plazo fijo a 30 años, en que los primeros pagos van, en su mayor parte, a los intereses.

Son decisiones importantes. Las GSEs forman parte de un programa mayor que McLean denomina apropiadamente como "el culto a la propiedad de la vivienda"--que es un símbolo esencial del éxito social. Debemos debatir si ese enfoque sirve aun a nuestros intereses. Pero es un debate que hemos evitado.

Hay un imponderable en todo este asunto: demandas legales de inversores privados, que aún son dueños de alrededor del 20 por ciento de las GSEs. Sostienen que el gobierno los trató mal. Una victoria legal podría obligar a un cambio. Mientras tanto, el curso más fácil para la Casa Blanca y el Congreso ha sido salvar las GSEs y reclutarlas en la recuperación del mercado de la vivienda. Eso es lo que hicieron--y es así como Fannie y Freddie sobrevivieron.

THE WASHINGTON POST

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En 2013, Obama dijo que ‘nuestro sistema de la vivienda debe operar con un papel limitado del Estado y los préstamos privados deben ser su columna vertebral'.

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Sin el respaldo de las GSEs, los bancos demostraron poco interés en conceder préstamos ..., hasta a aquellos con calificaciones de crédito muy altas...